雷石投资:如何绕过房价动不了的陷阱
2020-07-06 16:46 作者:王宇 收藏(0) 阅读(1563) 评论(0)
房价那么高,到底为什么,众说纷纭。

有说是国家将土地出让金定的太高,拿走了房价中的大头。有说是房地产商太黑心,刻意运用“饥饿营销”的办法,捂盘惜售,制造供给稀缺的局面,拉高房价。也有说是有钱人组成的炒房团太可恶,购买大量楼盘闲置等升值,从而导致真正需要买房居住的民众买不到,也买不起。

这些分析各有各的道理,如果将这些分析综合起来(姑且不论其中的对错)可以看到,在房屋交易这个链条上,等待从中受益的群体有:政府(土地产权实际拥有者),房地产商(房屋建设者与供应商),炒房团(投机食利者)和普通民众(真正要住房的人)。那么,如果要动这个链条,必然导致这个链条上的利益要重新分配,肯定会有阻力。

“小面积长租公寓”会受到哪些反对,甚至扣过来的大帽子是什么,我事先都有预料。这些反对在我看来都没有道理,原因在于:“小面积长租公寓”和商品房没有直接关系,针对的用户群体不同,商业模式也不同,两者并没有交集。既然相互之间没有竞争关系,基于商品房思路的反对自然站不住脚。

事实上,“小面积长租公寓”的一个重要特点,就在于可以绕开目前商品房价格“不能涨不能跌”的僵局。

房价涨,没买房的人和下一代年轻人肯定受不了,我们会失去未来;房价跌,已经买房的人和银行都受不了,我们会失去现在。不从别的途径切入,目前房价的困境很难破解。

来自各个环节的潜在反对中,首先可能遭遇的是主管部门的阻力,毕竟土地出让金能够有效缓解地方政府的财政压力。但就“小面积长租公寓”这件事来说,它能够产生的收益不仅仅在于直接的资金回收,而在于在提供有效的住房之后,对无房民众的安抚和稳定。

正如我之前所说的,对于刚刚步入社会的年轻人,有立足之地,意味着他们可以在城市中有安身立命的基础。“小面积长租公寓”对渴望降低生活成本,撑过过渡期的年轻人来说是很重要的生存条件之一。有了这些年轻的、有冲劲、有智慧、有渴望的头脑,城市才有进一步发展的空间。

事实上主管部门也早已意识到这个问题,在主持深圳市政府金融合作项目过程中,主管领导不止一次向我表达出明确意图:让年轻人在这个城市安定下来,经济发展才能有活力。深圳是个非常年轻的城市,能够在短短几十年内高速发展,如今与北京上海比肩,靠的就是这种重视年轻创造力,拓宽普通人上升机遇的思想。尽管目前深圳房价也很高,但主管部门领导有非常强烈的意愿改变现状,我相信其他地区的主管部门也会看到长远收益所在。所以,这方面的反对不会太大。

第二个出面反对的,肯定是房地产商集团,毕竟这个影响了商品房市场的活跃。但从经济学角度看,无论是商品的定位,以及交易对象的层次,小面积长租公寓与商品房的差异非常大,购房者也完全不在一个经济层面。

一个仅有二三十平米的房间,竞争力肯定不如连小户型都有五十平米的商品房,便利度和舒适度也完全不同。而能够购买这种小面积,仅仅够容身的购房者,其经济实力必然非常窘迫。即便没有小面积长租公寓,他们能做的要么是去群租,要么干脆“逃离北上广”,不会立刻买房。对正式商品房来说,他们是潜在购房者,但那是在若干年后。让这些人能够在城市生存发展,积蓄经济实力,实现将来买大房子的梦想,小面积长租公寓不仅不会冲击商品房,反而对商品房市场的长期利好是重大帮助。所以,但凡有点头脑的房地产商,都不会反对。

当然,如果真的有人认为这个做法挡了他们的财路,要让底层民众竭泽而渔,尽快榨干“六个钱包”买商品房才合适,那不是蠢,是坏。

最主要的反对者,应该是来自于将房屋作为金融工具的炒房者。他们的理由是“破坏房地产市场的自由交易,打破供给结构,扰乱市场”,诸如此类。因为小面积长租公寓能够有效缓解商品房的供需冲突,压制房地产的短期价格增长。房子不涨价了,他们炒房的升值空间就少了,必然会全力反对。

但小面积长租公寓这个模式的特点是,所有权和居住权分开,购房者购买的是居住权,只能租或者退租,不能转租,所有权归属国家。

国家将这个房屋的所有权分解,等额投入到交易所进行“房股”的交易,炒房者完全可以通过金融交易来获利,还能规避囤积房产卖不掉租不出,挤占大量资金的风险。

这个模式在国外叫做“REITs”,在新加坡、香港等地早有实行,是非常成熟的金融工具。具体细节和前面的分析略有差异,但本质相同,就是让房屋的金融属性归到金融市场,而将居住属性还给大众。

“房住不炒”是主管部门三令五申的宗旨,让想赚钱的人去金融市场,想住房的普通民众有容身之地,这是REITs最精妙,也是最能解决“房住不炒”的核心功能。从这个角度来说,想靠房子赚钱的人也不应该反对。

最后就是房地产链条上最后一环,买房住的人。说实话我没想出来他们有什么理由反对。买得起大房子的人,看不上这种仅能容身的小房子,他们可以去买商品房。只能买得起小房子的人,如果可以花更少的钱满足基本生活需求,不用担心房东涨房租,或者以各种理由被赶出去,他们凭什么反对这种双赢的做法呢?

买房这件事,看起来是个财经问题,实际上是民生问题,甚至有可能会引发政治问题,影响的方方面面太多。因此,仅仅讲明白产业链上的利益归属,并不够。小面积长租公寓的真正价值,正如我在“主管部门不会反对”那个环节提到的,是对社会各阶层民众的安抚和激励,这是个非常复杂的问题。感兴趣的人,可以期待我在下一篇的详细解说。


作者:王宇  

雷石投资合伙人
清华大学读过本
北京大学混过研
被西南财大误授了经济学博士之后,在理想,理论与现实之间彻底迷惘。
借此一隅之地,记录自己上下而求索的点滴。









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