长租公寓爆雷越发频繁，成功引起了监管关注，近一个月以来，上海、广州等七个城市先后发布了关于住房租赁的风险提示或监管措施。

该行业常见的做法是通过“高收低出”、“长收短付”的方式跑马圈地，边际成本的把控像在走钢丝，加之资金操作不透明、期限错配，很容易聚集风险。但另一方面，当租客直接跟个人房东交易的话，其面临的不确定亦非常大。

中国的租房市场如此乱象，一方面是资本逐利本性，加之配套监管不完善所致；另一方面便是跟我国的住房市场发展轨迹有关。

在住房市场领域，中国的情景同发达国家走过的历程都十分不同。

应当说我们在过去二十年内对住房供应实行了相对彻底的市场化，已经形成了商品房绝对主导的市场格局，在住房拥有率上领跑全球，这和很多西方国家从原先高度的租赁社会向住房拥有社会的渐进式转变不同。

由此带来的问题是，住房租赁市场成了整个房地产市场的短板，同时也制约了行业进一步向多层次的市场化房地产金融体系的发展。

房地产体系层次单一

中国房地产市场从未经历过真正意义上的周期轮回，自2000年代初启动市场化以来整体呈单边向上走势，经济增长和需求支撑起了整个基本面。

我认为，新进城农民、新落户市民、新升级居民这三股力量所派生的基本住房需求（包括合理改善型需求）未来5-10年仍会保持坚挺。

同时，应注意到，我国住房市场上，除住房按揭与开发贷款蓬勃发展外，其余的金融服务及产品却几乎没有太多变化。不论是金融市场的层次，还是金融产品的选择，亦或是提供产品和服务的金融机构，都跟二十年前别无二致，这显然难以持续有效地服务于实体。

这一情况在住房租赁市场上更甚，说住房租赁市场是中国房地产市场的短板也不为过。总体来看，中国租房市场仍然处在较原始的状态，主要以个人交易或中介撮合为主，资本参与的长租公寓亦是近些年才发展起来。

其实，长租公寓企业与如今房企面临的都是同样的问题。

一是，杠杆率率过高。杠杆水平偏高很大程度上是高周转的商业模式使然，但高杠杆意味着风险集中，对于控制宏观金融风险不利。

二是缺乏盘活机制。由于缺乏有效的投融资机制，存量资产的价值无法得到有效的市场化反映，掩盖了优质资产的同时也庇护了不良资产。

三是，金融服务不足。一级市场是一个高度区域化、本地化的市场，本质上需要利用资源和信息的不对称优势来获利，因此从自身角度不具备提升市场透明度的动机。但，目前世界上一些主要的房地产数据供应商都是在二级市场蓬勃发展之后逐步壮大的。

住房租赁市场尤其缺乏面对一般工薪阶层的租赁产品。长期来看，以企业或政府牵头的长租公寓成为租赁市场的重要主体是未来发展趋势，但参与方和经营模式如何构建值得探讨。

标准化产品是方向

我个人认为，长租公寓要实现监管鼓励的初衷，必须通过证券化的手段，将住房租赁租金收益权打包成资产池，以未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增信，在此基础上发行具有信息披露规范、有定价共识机制、流通性好、标准化程度高的产品。

如此操作，对于降低企业自身的杠杆率有正向的贡献。国际上REITs法案通常也对其资产负债率做出严格的规定（不超过45-60%），REITs本身就具备限制负债，承载股权价值的功能。

同时，资本市场有能力在底层资产价格发生明显偏离时较快的通过调节资产配置来予以平衡（同传统一级市场倾向于“追涨杀跌”放大失衡相反），反向作用于引导资产价格建立合理稳定中枢，减轻政府相关管理部门的压力。

这也就是我之前一直在说的“小面积长租公寓”，将房屋的居住属性和金融属性分开，采用房屋所有权、经营权、使用权分离方法，既保证了房屋所有者的收益，解决了工薪阶层的住房保障，又完善了租购并举的住房制度。

居者有其屋是每个人最本能的愿望，也是马斯洛需求层次的基础层，给在大城市拼搏的工薪阶层群体、刚起步的年轻人提供稳定的居所，城市的经济发展才能有活力和创造力，亦是重要的人文关怀和城市软实力体现。

9月7日，住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例》征求意见稿中提到，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金（REITs），支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

并且，住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

自今年5月初，我国正式启动公募REITs试点工作，市场上对于中国REITs的产品结构、潜在收益特性、未来行业规模等议题展开了热烈讨论。目前中国REITs主要支持基础设施类资产，和“商业地产”相关的类别仅包括仓储物流、数据中心以及可能的特定类型的产业园区，整体上不涉“房”。

我认为，若能在首批试点完成后进一步纳入公共租赁住房，并适度增加对商业地产类别的支持，将是共赢局面。